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O Banco de Portugal é a entidade reguladora máxima em Portugal que estabelece todas as regras de utilização e concessão de crédito (habitação e ao consumo).
O Banco de Portugal determina que o Crédito à Habitação é um contrato de empréstimo ao cliente pela instituição de crédito, por um período de tempo previamente estabelecido, utilizado para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria. No fundo, é um produto financeiro que os bancos disponibilizam e que serve para os consumidores financiarem a compra de uma casa. Acima de tudo, o mais importante quando pensa em contratar um crédito à habitação é analisar bem todas as ofertas dos vários bancos e encontrar aquele que lhe oferece as condições mais ajustadas às suas necessidades.
Toda a documentação tem de estar atualizada e ser válida do ponto de vista legal.
Para obter um Crédito à Habitação em Portugal a documentação mínima obrigatória é:
A aprovação de financiamento depende de diversos critérios, alguns legais, impostos pelo regulador, Banco de Portugal, de acordo com a legislação em vigor e outros da política de risco de cada banco.
Critérios do BP:
DSTI - debt service-to-income ratio - DSTI - debt service-to-income ratio - limites ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social, não deve ultrapassar os 50%.
LTV - loan-to-value ratio - LTV - loan-to-value ratio - limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação com o máximo de 90%. Limites à maturidade dos empréstimos, com o máximo de 40 anos para cliente com idade até 30 anos, 37 anos para clientes com idades compreendidas entre 30 e 35 anos e com o máximo de 35 anos para clientes com mais de 35 anos.
Os bancos podem ter outros critérios de risco para além dos critérios acima referidos.
Num Crédito à Habitação é possível optar pela taxa de juro fixa ou pela taxa variável.
No caso da taxa fixa, esta é acordada com o banco aquando do pedido de financiamento e mantém-se constante ao longo do período contratado (caso não seja o prazo total do empréstimo), nunca se alterando.
Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se altere. Ou seja, se o valor do indexante aumentar a taxa aplicável será mais elevada, enquanto, se baixar a taxa aplicável também reduz.
Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza é a EURIBOR, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, findo o período a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).
Banco BPI; Santander; Caixa Geral de Depósitos; Bankinter; NovoBanco; UCI (União de Créditos Imobiliários); Banco CTT; EuroBic; Abanca; Caixa de Crédito Agrícola Mútuo. Todas estas entidades estão registadas e são reguladas pelo Banco de Portugal.
Não. Existem muitas outras finalidades específicas para pedir um Crédito à Habitação, seja para aquisição (de habitação própria permanente ou secundária para arrendamento ou até destinada a ser casa de férias); seja um crédito para construção – no caso da compra de terrenos que têm a construção de uma habitação como finalidade; também para quem quer trocar de casa com um empréstimo ainda em curso; ou para transferência de créditos entre bancos quando encontra uma oferta mais favorável noutra instituição.
Cada uma das finalidades tem condições distintas associadas.
De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanhada pela chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
Este documento, é o conjunto de caraterísticas do contrato de crédito em questão e tem de ser disponibilizado ao cliente por parte da instituição bancária, antes da celebração do contrato.
Uma FINE é composta por quatro partes:
A primeira parte de uma FINE de Crédito à Habitação é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, a identificação do intermediário de crédito e a identificação dos clientes apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.
Na segunda parte, devem ser expostas as principais caraterísticas do empréstimo: qual o tipo - habitação (própria, secundária ou de rendimento); O montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso do empréstimo - prestações constantes, variáveis, carência capital; e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado. Ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo.
Na terceira parte, deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN, TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais. Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o período de reflexão, antes da assinatura da escritura (7 dias após o envio das cartas de aprovação), e o de obter uma cópia do contrato para si.
Finalmente, deve ainda estar apresentado de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo que contém numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo, estando ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).
Entrar em incumprimento é uma situação a evitar a todo o custo. Caso falhe alguma mensalidade e da primeira vez que isso acontecer o banco tem 15 dias para entrar em contacto consigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente. A seguir e após 30 dias da entrada do processo no PERSI, vai receber uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.
A alteração do Spread do financiamento tem por base um acordo entre as partes, banco e cliente, podendo ocorrer durante a vigência do empréstimo. Uma das ocasiões em que o spread pode mudar e até beneficiar o cliente, é quando este concorda em transferir para outro banco o Crédito à Habitação, a meio do período contratual. Na Rede de Intermediários de Crédito Simula Fácil, encontra um profissional devidamente habilitado pelo Banco de Portugal, que, lhe irá prestar toda a ajuda e colaboração, na apresentação das soluções existentes com os bancos parceiros Simula Fácil. Este profissional irá apresentar-lhe as diversas opções existentes de acordo com as suas necessidades e acompanhar o processo até à realização da escritura, permitindo que o processo decorra sem sobressaltos. Não deixe de contatar o seu Intermediário de Crédito através do formulário 'CONTATE O SEU INTERMEDIÁRIO DE CRÉDITO'. No entanto, existem muitas situações em que, ao negociar o empréstimo para comprar casa, o cliente aceita um spread mais reduzido e em troca subscreve um produto do banco. Se o cliente abandonar esse serviço o spread pode ser agravado pela entidade financeira. É comum em Portugal tal acontecer no seguro de vida associado ao crédito à habitação, quando o cliente quer mudar o seguro para outra companhia de seguros. O melhor mesmo é, antes de pensar em efetuar mudanças no seu crédito à habitação, verificar quais as implicações no spread e consequentemente na prestação a pagar mensalmente. Consulte uma Agência Simula Fácil que lhe irá prestar toda a ajuda na obtenção das melhores condições para o seu Crédito à Habitação.
Sim, há um custo por amortizar mas depende da modalidade do seu crédito à habitação. No crédito à habitação de taxa fixa o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que vai pagar. Se o seu crédito à habitação for de taxa variável pode esperar uma taxa de 0,5% sobre o valor reembolsado.